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来源：雷达Finance
雷达财经出品 文|周慧 编|孟帅
市值约百亿港元的物管龙头恒大物业，终于迎来了“新东家”。曾充当王健林“白衣骑士”的太盟，将成为恒大物业的“新主人”。
巧合的是，作为万达和恒大这两大昔日地产巨头的创始人，王健林、许家印都曾问鼎中国首富之位。
10月30日，恒大物业发布公告称，太盟投资集团（PAG）旗下Everest Holdings I Limited已与中国恒大及CEG Holdings订立购股协议，拟以约40.26亿港元收购恒大物业约51.02%股份。
交易完成后，太盟方面将成为恒大物业新控股股东，并须就所有已发行股份作出无条件强制要约，要约价格为0.8359港元/股，较最后交易日（10月28日）的收市价折价约29.5%。
若要约获全数接纳，且期间已发行股份数量没有变化，太盟方面此次入主恒大物业所需支付的最高总金额约为90.37亿港元。
公开资料显示，恒大物业于2020年12月登陆香港资本市场，上市后公司市值一度超过2000亿港元。2021年，中国恒大陷入流动性危机后，恒大物业曾被摆上货架，但这笔交易最终没能成行。
如今，恒大物业不仅在股权上与中国恒大“划清界限”，其在业绩上也大幅降低了对中国恒大的依赖。
半年报显示，今年上半年，恒大物业实现营收69.43亿元，同比增长4.45%；录得归母净利润5.17亿元，较上年同期增长9.48%。其中，公司期内来自第三方的收入约69.4亿元，营收占比达99.96%。
王健林的“白衣骑士”，“接盘”恒大物业
10月30日，港股上市公司恒大物业发布联合公告称，公司董事会已获清盘人（作为卖方代理人行事）及要约人通知，双方于10月28日就买卖销售股份订立了购股协议。
公告显示，该笔交易的卖方为中国恒大及CEG Holdings，二者同意出售其持有的合计55.15亿股恒大物业股份，约占已发行股份总数的51.02%，交易总现金代价约40.26亿港元。
其中，中国恒大以0.8359港元/股的价格，出售其持有的约1.47亿股股份；CEG Holdings涉及股份约53.68亿股，每股交易价格为0.7271港元。
据了解，交易买方（要约人）为在开曼群岛注册成立的Everest Holdings I Limited，其主要业务为投资控股，并由亚洲投资机构太盟投资集团（PAG，简称“太盟”）全资持有。
根据函件协议，要约人须于完成时就CEG Holdings的若干税项、交易费用及其它负债支付5亿元。
此次交易完成后，要约人将成为恒大物业的新控股股东，并须以0.8359港元/股的要约价格，就所有已发行股份作出无条件强制要约。
假设全面要约获得全部接纳，要约人就股份收购及全面要约应付的最高总金额约为90.37亿港元。
相比于2025年9月10日（规则3.7公告日期前最后交易日）收市价0.92港元/股，该要约价折价约9.1%；而较最后交易日（10月28日）收市价1.185港元/股，则折价约29.5%。
据财联社，对于交易价格，中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜表示，太盟此次对恒大物业的收购并非单纯按照清算价值进行定价，而是看重恒大物业约6亿平方米的在管面积，以及相对稳定的物业服务现金流。
恒大物业2026年半年报显示，其账面可用资金约42.44亿元，基本无有息负债，是典型的轻资产“现金奶牛”。
值得一提的是，作为一家专注亚太市场的另类投资机构，太盟的三大核心业务包括不动产、信贷与市场及私市股权。其代表超过300家全球机构投资者管理逾600亿美元资产，并在全球15个主要办事处拥有超过370名专业投资人士。
近年来，太盟在不动产领域多次出手，且与王健林掌舵的万达往来密切。据证券时报，早在2021年，太盟投资便联合其他投资人向珠海万达商管投资约380亿元。
2024年，太盟投资牵头的投资财团签署约600亿元的联合投资协议，取得大连新达盟60%的股权，后者是珠海万达商管的持股平台。
2025年，太盟投资与其他投资者参与收购48座万达广场相关项目。
今年7月，太盟旗下公司又以顾问角色促成方圆生活服务股权交易。
《中国房地产报》援引知情人士消息称，太盟未来计划继续维持恒大物业现有运营及管理模式、上市公司地位及独立运营状态，包括保持在管项目长期经营，落实对业主客户承诺的服务标准。
在平稳过渡和稳定经营的前提下，太盟将支持恒大物业强化业务拓展能力，积极争取新的住宅及非住宅物业管理合同，实现在管项目组合的内生增长。
“成也恒大，败也恒大”？
天眼查信息显示，恒大物业集团有限公司注册成立于2020年。作为中国物业管理龙头企业之一，其自1997年起便开始提供全方位物业综合服务。
2020年7月，中国恒大筹划将物业板块拆分上市。同年12月2日，恒大物业顺利登陆港交所主板。上市后，公司市值一度超过2000亿港元。
不过，“成也恒大，败也恒大”。2021年，陷入流动性危机的中国恒大决定“断臂求生”，出售旗下资产“回血”。
同年10月，中国恒大与合生创展订立协议，拟向后者出售恒大物业约54.16亿股股份，占已发行股本的50.1%，交易对价约200.4亿港元。
但不到一个月，这笔交易便宣告终止，对于背后的原因，买卖双方各执一词。
中国恒大方面认为，根据其从证券及期货事务监察委员会以外的其他方所得的信息，其有理由相信受让方未能符合对恒大物业股份作出全面要约收购的先决条件，故终止了这笔交易协议。
而合生创展则表示，公司不接受卖方所声称予以解除或终止该协议的任何实质内容，并已反驳卖方方面通知。“尽管买方准备根据该协议完成收购销售股份，惟碍于卖方通知，难以确定能否按照该协议协定完成买卖销售股份。”
首次“卖身”失败后，恒大物业又陷入了与中国恒大的百亿资金纠纷。
2022年3月，恒大物业发布公告称，其在审核2021年度财报的过程中发现，公司有约134亿元的存款，为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行。随后，恒大物业成立独立调查委员会对该事件进行调查。
据中国恒大2023年2月披露的调查结果，2020年12月28日至2021年08月02日期间，恒大物业的六家附属公司（分别是金碧物业、金碧恒盈、金碧华府、恒大恒康、金碧世家和金碧恒康）通过8家银行，为多家第三方公司（作为被担保方）融资提供该质押，相关的资金透过部分被担保方及多家通道公司（扣除费用后）划转至中国恒大。
自2021年9月至12月期间，因质押担保期限届满，触发质权实现条件，被银行强制执行的恒大物业附属公司存单质押的总计价值为134亿元。
追偿未果后，恒大物业一纸诉讼将中国恒大告上法庭。2024年1月25日，恒大物业收到法院正式接受立案的通知。
2025年1月，广州市中级人民法院作出相关判决，中国恒大集团及相关责任方（广州鑫源除外）须偿还存款质押款项及利息损失并承担案件受理费。
然而，此时的中国恒大已处于资不抵债状态。据中国恒大最后披露的财报显示，截至2023年上半年末，中国恒大资产总计约1.74万亿元，负债合计却高达2.39万亿元。
在最新发布的2026年半年报中，恒大物业透露，恒大恒康17亿诉讼、恒大恒康10亿诉讼、金碧恒盈10亿诉讼、金碧恒盈7亿诉讼、金碧物业20亿诉讼判决已生效，其余案件在上诉中。
恒大物业表示，集团将按法院生效判决全力推动执行工作。截至上半年末，恒大物业已向相关方追回款项约950万元，后续将继续采取合理的措施追收剩余债务，积极维护自身利益。
不过，恒大物业直言，受限于中国恒大及相关责任方现状，其追回该等损失的金额尚存在重大不确定性。
恒大物业业绩有所修复，上半年营收净利双增
恒大物业“易主”之际，其经营状况已得到一定程度的修复。
9月22日，恒大物业披露2026年半年报。报告期内，公司实现营收69.43亿元，同比增长4.45%；录得归母净利润5.17亿元，较上年同期增长9.48%。
财报显示，恒大物业的营收主要来自物业管理服务、社区生活服务、资产管理服务及社区运营服务四项业务板块。
今年上半年，物业管理服务板块为公司贡献营收58.46亿元，同比增长3.9%，占总营收的比重达84.2%。
其中，基础物业管理服务业务的收入约58.31亿元，较上年同期增长3.9%。这主要系集团在管面积增加，以及以服务促收费，持续提升服务质量，风险客户减少所致。
据财报披露，截至上半年末，恒大物业总在管面积约6.03亿平方米，同比增加约700万平方米。
与此同时，公司物业管理服务板块的盈利水平也有所提升，其毛利率由2025年同期的14.9%上升1.3个百分点至今年上半年的16.2%。
同期，恒大物业社区生活服务板块的营收约5.38亿元，同比增长17.9%，毛利率约22.1%；资产管理服务收入约4.07亿元，同比增长2%，毛利率达50.6%。
不过，公司社区运营服务板块的营收则有所下降，同比减少7.3%至1.52亿元，毛利率降至40.7%。
恒大物业表示，社区运营服务板块营收下滑，主要系受外部市场环境影响，商家社区营销及场地合作需求收缩，相关业务收入减少。
今年上半年，恒大物业整体实现毛利13.32亿元；毛利率约19.2%，同比上升1.2个百分点。
此外，恒大物业按客户类型划分的收入结构变化，同样值得关注。今年上半年，恒大物业从关联方获得的收入仅265.5万元，同比骤降87%。
同期，公司从第三方获得的收入同比增长4.7%至69.4亿元，收入占比进一步跃升至99.96%。
恒大物业表示，鉴于中国恒大正处于清盘程序中，集团管理层预计从中国恒大获得的经济利益前景不乐观，且具有高度不确定性。
10月30日、11月2日，恒大物业股价单日分别下跌17.72%、5.64%。截至11月2日收盘，公司股价报0.92港元/股，总市值约99.46亿港元，失守百亿港元关口。
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责任编辑：杨红卜
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